Immoquest – Christophe Nihon

Le Soir – Premier site d’informations en Belgique francophones La Cité ardente est en panne de bureaux Rédaction en ligne Lundi 18 Mars 2013, 15h02 La région liégeoise manque d’espaces de bureaux neufs de qualité. De multiples obstacles freinent la volonté des constructeurs. Entretien Le problème n’est pas récent dans une ville dont les signes de renouveau urbanistique et architectural ne manquent pourtant pas : gare signée Calatrava, Médiacité dessinée par Ron Arad, rénovation du théâtre royal pour l’Opéra, rénovation de début du chantier d’aménagement des quais mosans, perspective du retour du tram ou lancement de la reconversion du site du Val Benoît… Dans un tel contexte, et face à une demande constante de bureaux neufs, on pourrait s’attendre à une dynamique semblable de la part des promoteurs. Il faut pourtant déchanter, comme le signale une étude réalisée par ImmoQuest. Nous avons demandé l’avis de Christophe Nihon, Managing Partner. Quelle est la situation actuelle sur le marché des bureaux à Liège ? Actuellement, la région liégeoise affiche un stock de bureaux de 485.000 m² avec une disponibilité de 0,6 % seulement. Le take-up 2012 s’élève à 18.000 m², soit un chiffre qui reste une fourchette comprise entre 15.000 et 20.000 m². La stabilité prévaut également en termes de prix, même si une lente consolidation à la hausse est observée. Les prix atteignent un maximum de 128 €/m²/an. On se dirige vers une augmentation vers 135-140 €. Le bâtiment bien rénové s’élève de 100 à 110 €, compte tenu du manque d’offre. L’écart se rétrécit entre le neuf et le rénové. Il est temps de bouger ! Dans l’immédiat, une demande concrète existe pour au moins 25.000 m² de bureaux neufs en région liégeoise, avant que de gros développements ne sortent de terre aux alentours de la gare des Guillemins. A l’image de l’Office Park d’Alleur ou du business center de Liege Airport, le prochain projet sera vite rempli. Astana a été choisie au lieu de Liège pour l’exposition internationale 2017. Cette décision a-t-elle refroidi les ardeurs liégeoises ? Le choix d’Astana au détriment de Liège a évidemment freiné cet élan. Les promoteurs de la candidature veilleront à ce qu’il ne stoppe pas. De toute façon, le programme immobilier de Liège 2017, développé par la société Immo Coronmeuse créée pour la circonstance, ne comporte guère de bureaux. A côté des 1.200 logements, la zone de service public et privé ne comporte que 10.000 m² répartis entre une école, des commerces de proximité et enfin des bureaux. Comment évolue le projet de la gare des Guillemins ? Avec ses 27 étages, la future tour, développée par Fedimmo, filiale de la sicafi Befimmo, constituera un fameux contrepoint à la gare tout en courbes dessinée par Santiago Calatrava. Cette construction, dont les travaux ont débuté côté rue de Fragnée, est appelée à remplacer la cité des finances voisine, destinée à la démolition. L’espace récupéré pourrait laisser la place à un projet mixte. La nouvelle tour sera louée par la Régie des bâtiments qui mettra les lieux (36.700 m² et 325 emplacements de parking) à la disposition du SPF Finances fin 2014, si les délais sont respectés. L’avenir est malheureusement moins clair sur l’esplanade faisant face à la gare, où sont actuellement réalisés les aménagements publics. Plus de trois ans après l’inauguration du prestigieux édifice, l’absence d’unicité foncière empêche de rendre l’espace disponible pour les investisseurs, lesquels pourraient développer des projets dotés d’une composante « bureaux neufs de qualité ». La SNCB Holding renâcle toujours à transférer ses terrains au sein de la SDLG (Société de Développement de Liège Guillemins), la structure spécifiquement créée pour assurer le développement immobilier de cet espace. Ville et SNCB n’ont jamais vraiment partagé la même vision sur les aménagements face à la gare. Heureusement, même si les négociations avancent au forceps, le dossier avance pas à pas (validation du passage du tram sur l’esplanade, accord sur les aménagements publics en cours…). Le paysage devrait par contre évoluer plus rapidement sur la droite de la gare, rue du Plan incliné. La SNCB Holding est propriétaire des terrains longeant la voie ferrée jusqu’au rond-point d’accès à la montée sur l’autoroute. Les bâtiments existants (le parking à étages et l’ancien ABX) sont condamnés à la destruction. La SNCB avait imaginé en lieu et place un long complexe oscillant entre quatre et sept niveaux développant 65.000 m². L’esquisse réalisée en 2008 comptait sur une occupation des fonctionnaires… du SPF Finances, qui seront finalement logés dans la tour Befimmo. Divers noms ont bien circulé (Voo…) mais la SNCB Holding a réduit ses ambitions. Quels sont les projets dans le pipeline ? Dans le centre-ville, le groupe Buelens espère obtenir au printemps le permis nécessaire pour ériger quelque 10.000 m² de bureaux dans le quartier du Cadran, à proximité de la place Saint-Lambert. Le promoteur ne s’est fixé aucun délai, calquant son avancement sur le processus administratif en cours. En périphérie, à Ans Bonne Fortune, le groupe Banimmo envisage également 10.000 à 12.000 m² mais là, des occupants issus du secteur public sont déjà pressentis. A Seraing, une large dynamique s’articule autour d’un master plan lancé en 2005 pour affronter le déclin de la sidérurgie. Parmi les nombreux projets envisagés ou en cours (Neocitta, cité administrative, CMI, extension parc LD…), ce sont essentiellement le business Park du Val Saint-Lambert et Gastronomia qui créeront des bureaux neufs non encore attribués. Le premier déclinera 10 bâtiments de 1.600 m² au sein du projet Cristal Park, tandis que le deuxième devrait abriter – outre un centre commercial dédié à l’alimentation spécialisée, le bio et la gastronomie (8.000 m²) – 4.600 m² de bureaux dans le cadre de la requalification d’anciennes halles industrielles, rue Cockerill. La dépollution de ce site est en cours et un promoteur est recherché. Dernier site d’envergure susceptible d’accueillir du bureau neuf, Bavière. Longtemps abandonné, cet espace de 9 ha a fait l’objet de plusieurs projets de réaffectation, sans succès. Les habitants d’Outremeuse ont repris espoir avec le rachat du site en automne dernier ; les trois porteurs de projet (Ogeo Fund, Thomas et Piron, CFE-BPI) planchent sur un nouveau programme comprenant notamment 3.000 m² de bureaux et/ou locaux administratifs. Objectif espéré : les premiers coups de pelle en 2015. Au bout du compte, il ressort de ce tour d’horizon que le marché du bureau neuf liégeois ne s’apprête pas, à court terme, à connaître un coup de fouet. Quelques projets naissent çà et là, sans vision d’ensemble pour l’agglomération, ni sur le plan géographique ni en termes d’affectation des fonctions entre centre-ville et périphérie, laissant même apparaître de malsaines concurrences. Un comble pour un marché balbutiant… http://www.lesoir.be/209992/article/economie/immo/2013-03-18/cite-ardente-est-en-panne-bureaux Retourner aux actualités